结合文化旅游产业的发展趋势，以及文旅地产开发面临的问题分析，构建文旅策划的思考模型，主要考虑市场客群、文旅产品、使用场景和商业模式四个方面，可对文旅地产开发运营进行系统性的创新思考。

市场客群：新世代、事业族、亲子族、退休族、养老族、中产阶层、富有阶层······要对新客群的消费特征有深刻把握,大部分文旅地产主要是面向根据地市场，寻找有限客群、高频旅游的运营之道。

文旅产品：主要考虑功能体验、文化体验、科技体验和情感体验，功能体验是文旅产品设计的基础，四种体验相互作用形成了文旅产品的综合吸引力。一个文旅项目，要能够提供多样化的体验，还要考虑季节、早晚等的功能业态，实现业态共生、人群共享。

使用场景：现在更多的是旅游服务平台在引导游客，成为文化旅游资源的组织者和“入口”。分时度假、共享度假、旅游服务O2O、旅游社区、社群经营、旅游大数据······要能够融合最新的营销渠道，适应最新的消费场景。

商业模式：以地产为核心的文旅＋地产、以IP为核心的文旅＋IP产业链、以产业为核心的文旅＋产业······产业内容导入和精细化运营成为文化旅游地产项目持续盈利的关键。

结合以上分析模型，我们对热点的文化旅游产品进行梳理，可以得到康养+旅游、文化+旅游、田园+旅游、科技+旅游、体育+旅游等不同类型。

1、康养+旅游发展模式

在健康中国战略与消费升级的大背景下，康养旅游只是刚刚起步，健康、运动与养生、养老相结合的康养度假基地、康养小镇等成为新蓝海。康养度假基地一般以某一种健康IP为代表，构建康养度假需求的综合型项目，如温泉、海洋、森林、气候、地热能、中医药、美容、运动、禅修等，都可以嫁接到康养旅游体验中来，打造康养主题的文旅地产。

2、文化+旅游发展模式

新时代背景下的文化复兴和“文化自信”建设，推动了对历史文化、传统文化、民族文化、地域文化、品牌文化的进一步挖掘。中国有很多文化元素，茶、陶瓷、丝绸、温泉、影视、禅修、异域、历史、民族、戏剧……每个地方都能找到一些，这些文化资源都有很大的精细化开发空间。在居民对更高层次的精神文化生活需求下，文化将会进一步活态化、物态化、业态化。传统文化的活化，考虑现代人的精神世界、情感关怀，要与现代生活方式结合起来，通过文化活化与文旅地产的融合，打造文化旅游IP。

蓝精灵小镇

3、体育+旅游发展模式

近年来，马拉松、健身休闲、康体训练等带来全民健身浪潮，冰雪运动、水上运动、户外运动等小众运动走向大众带来体育多样化，以及电子竞技、竞赛表演、体育媒体等带来体育娱乐化，让体育产业的内涵和外延不断丰富拓展。其中，体育产业与旅游产业融合发展，成为旅游业发展的重要方向。基于体育产业良好的经济效益和品牌效应，全国已形成建设体育小镇、特色运动小镇、冰上运动中心、户外运动基地、体育运动公园、体育综合体等项目的热潮。

4、田园+旅游发展模式

从早期的农家乐时代，到乡村休闲，再到乡村度假时代，休闲农庄、特色民宿、农业主题乐园、农业公园等业态不断创新，田园观光、农事体验、创意农业、农业休闲度假、田园旅居养老等功能层出不穷。其中的发展热点包括共享农场、农业主题公园、度假农庄/共享农庄/特色民宿、田园综合体。共享农场由农业种植公司和个人打造，由生态农田、户外营地、迷你牧场、田园餐厅、特色民宿等业态组成。田园综合体以现代农业为基础，以农业科普体验、观光度假、休闲养生为核心功能，特色商业、文化创意、田园居住为配套，拓展了农业产业链和价值链，催生了农村新产业、新业态出现，是乡村振兴的重要抓手。

5、科技+旅游发展模式

不断冒出的科技热词，正在成为最新的流行符号，不断改变着游客的旅游体验，给中国旅游业带来前所未来的全新变革。对科技+旅游接受度高的新世代客群，已成为文化旅游产业的主要市场。上海迪士尼三大热门项目“翱翔飞越地平线、创极速光轮、加勒比海盗”，都是融合实景和虚拟现实技术的科技娱乐产品。融合AR和VR技术的数字化文旅产品，带来更多的消费场景，文旅产品因此焕然一新，迪斯尼、方特主题乐园等皆是如此。